En el proceso de comprar o vender una vivienda, muchas personas firman un boleto de compraventa como paso previo a la escrituración. Este documento suele ser clave para asegurar el acuerdo entre las partes, aunque no equivale a la escritura pública ni otorga el dominio legal sobre el inmueble. Conocer su alcance y sus limitaciones resulta fundamental para evitar problemas futuros.
Qué es el boleto de compraventa
El boleto de compraventa es un documento privado mediante el cual el comprador y el vendedor dejan por escrito los términos esenciales del negocio: el precio, la forma de pago, los plazos y el objeto de la operación.
A través de este contrato, ambas partes se comprometen a firmar posteriormente la escritura pública, que es el acto legal que transfiere el dominio del inmueble.
El Código Civil y Comercial de la Nación, en sus artículos 1170 y 1171, establece que el dominio sobre un inmueble se adquiere únicamente con título y modo suficientes, y que el título debe revestir la forma de escritura pública, según lo dispone el artículo 1017.
Qué valor legal tiene el boleto de compraventa
Si bien el boleto no convierte al comprador en propietario registral, genera obligaciones recíprocas y otorga ciertos derechos jurídicos relevantes.
Entre sus principales efectos se encuentran:
- Obligaciones para ambas partes: el vendedor debe otorgar la escritura, y el comprador, pagar el precio pactado.
- Oponibilidad frente a terceros: el boleto puede tener efectos frente a terceros o acreedores del vendedor si se cumplen condiciones específicas, como:
- haber pagado al menos el 25% del precio;
- que el boleto tenga fecha cierta;
- y que exista publicidad posesoria o registral.
- No otorga dominio registrable: el comprador no puede inscribir el inmueble a su nombre con el boleto únicamente, ya que esto requiere escritura pública.
Precauciones antes de firmar un boleto de compraventa
Para reducir riesgos y asegurar la validez del acuerdo, es importante que tanto el comprador como el vendedor realicen una revisión exhaustiva de la documentación antes de firmar.
Algunos consejos clave son:
- Verificar la titularidad: confirmar que el vendedor sea efectivamente el titular registral del inmueble.
- Controlar posibles restricciones: revisar si existen embargos, inhibiciones o gravámenes que impidan la escrituración.
- Incluir cláusulas claras: detallar los plazos, formas de pago, entrega de la posesión y las consecuencias en caso de incumplimiento.
- Avanzar hacia la escritura definitiva: gestionar cuanto antes la escritura pública, que es la única forma legal de transferir el dominio del inmueble.
El boleto de compraventa, por lo tanto, es un compromiso legal previo que asegura la intención de ambas partes de concretar la operación, pero no reemplaza la escritura pública, el paso indispensable para ser propietario en los términos de la ley argentina.
