El programa anunciado por el Gobierno para impulsar nuevos créditos hipotecarios con fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) comenzará a dar sus primeros pasos operativos en los próximos días. El objetivo es aumentar la disponibilidad de dinero de largo plazo para que los bancos puedan prestar a familias que buscan acceder a su primera vivienda.
Hay un punto central para evitar confusiones: ANSES no otorgará hipotecas directamente. No habrá un formulario en Mi ANSES ni será el organismo previsional el que evalúe ingresos o apruebe las solicitudes. Los créditos serán ofrecidos por los bancos que reciban fondos mediante el nuevo mecanismo.
Cómo funcionarán los créditos hipotecarios con fondos del FGS
El esquema prevé que el FGS coloque hasta $2 billones en depósitos a plazo fijo ajustados por UVA dentro de entidades financieras. Esos bancos deberán destinar posteriormente los recursos a préstamos hipotecarios para personas humanas.
El destino estará limitado a adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
El Ministerio de Economía explicó las condiciones centrales en el anuncio oficial del Programa de Licitación de Plazos Fijos con Destino a Crédito Hipotecario.
Cuándo comienzan las licitaciones
El Gobierno anticipó que la primera licitación se realizará en los próximos días. En consecuencia, la semana que comienza el lunes 31 de agosto será la primera ventana a seguir, aunque la fecha puntual deberá confirmarse mediante la convocatoria correspondiente.
Cada licitación podrá adjudicar hasta $200.000 millones. Ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% del monto total ofrecido en cada ronda.
Una vez constituido el depósito, el banco tendrá un plazo máximo de 90 días corridos para aplicar los fondos a los créditos hipotecarios previstos por el programa. Esto significa que el dinero no necesariamente se transformará en préstamos para familias de manera inmediata al día siguiente de la licitación.
Qué tasa podrán cobrar los bancos
El Gobierno estableció límites para evitar que las entidades reciban el fondeo y luego lo coloquen a cualquier precio.
Los créditos otorgados con estos recursos no podrán superar una tasa de UVA + 7,50%. Además, deberán tener un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por crédito.
Como son préstamos UVA, el capital se actualiza por el valor de la Unidad de Valor Adquisitivo, vinculada a la evolución del CER. La tasa adicional se suma sobre ese mecanismo, un aspecto que cada familia debe evaluar antes de tomar una deuda de largo plazo.
Cuánto ingreso podría pedir un banco
Economía presentó un ejemplo para mostrar el funcionamiento potencial del programa. Para una vivienda valuada en USD 106.667, con una financiación del 75%, se utilizó como referencia un crédito de $120.920.000 a 25 años y una tasa de UVA + 7%.
En ese supuesto, la cuota inicial sería de aproximadamente $865.098 y el grupo familiar necesitaría un ingreso neto mensual cercano a $3.460.391 para respetar una relación cuota-ingreso del 25%.
Es solamente un ejemplo. No significa que todos los bancos vayan a exigir exactamente ese ingreso ni que todas las operaciones financien el 75%.
Quiénes podrán pedir estos nuevos créditos
El programa define el destino de los fondos, pero cada banco seguirá realizando su propia evaluación crediticia. Entre los puntos que habitualmente se analizan aparecen ingresos demostrables, edad del solicitante, historial financiero, relación cuota-ingreso, valor de la propiedad y porcentaje que la familia puede aportar como anticipo.
También habrá que esperar las condiciones de las entidades adjudicatarias para conocer si permiten sumar ingresos del cónyuge o conviviente, qué edad máxima admiten al finalizar el préstamo y qué porcentaje de la propiedad financian.
Qué bancos participarán
El anuncio inicial no estableció una lista cerrada de bancos que otorgarán las hipotecas. Las entidades deberán presentarse a las licitaciones y competir por los fondos.
Por eso, una de las próximas novedades será conocer qué bancos resultan adjudicatarios y qué líneas concretas lanzan al público. Recién entonces se podrán comparar requisitos reales de ingreso, financiación y cuota inicial.
En INFOZONA ya explicamos cómo funciona el nuevo programa y por qué ANSES no prestará directamente el dinero.
Qué opciones hipotecarias existen mientras tanto
El mercado ya cuenta con préstamos UVA y otras líneas de bancos públicos y privados. Las tasas, plazos y porcentajes financiados presentan diferencias importantes, especialmente según si el cliente cobra el sueldo en la entidad.
Para comparar el escenario actual, INFOZONA relevó qué bancos ofrecen créditos hipotecarios en agosto, cuánto piden de ingreso y cuáles tienen las tasas más bajas.
La clave del nuevo esquema del FGS será comprobar si el fondeo de largo plazo permite que más entidades amplíen la oferta y sostengan tasas dentro del límite oficial. La primera señal llegará con las licitaciones; la segunda, cuando los bancos adjudicatarios comiencen a publicar sus condiciones para las familias.
