El Gobierno nacional anunció este miércoles un nuevo mecanismo para ampliar los créditos hipotecarios para la primera vivienda, utilizando recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES para aumentar el dinero disponible en los bancos.
La medida apunta a uno de los principales obstáculos que actualmente encuentran quienes buscan financiar una propiedad: la poca disponibilidad de fondos de largo plazo. El programa comenzará a implementarse en los próximos días y tendrá límites específicos de tasa, plazo y monto.
Las cinco claves del nuevo plan de créditos hipotecarios
El esquema presentado por el ministro de Economía, Luis Caputo, puede resumirse en cinco puntos:
- Tendrá un fondo total de $2 billones.
- Los préstamos estarán destinados a primera vivienda.
- La tasa no podrá superar UVA + 7,5%.
- El plazo de devolución deberá ser de al menos 15 años.
- Cada crédito podrá alcanzar hasta 150.000 UVA, equivalentes a cerca de US$200.000 según la referencia utilizada durante la presentación.
El Gobierno estima que con el monto previsto podrían generarse soluciones habitacionales para aproximadamente 17.000 a 18.000 familias.
Pero detrás de esos números hay un mecanismo diferente al de los antiguos créditos otorgados directamente por ANSES.
ANSES no prestará directamente el dinero a las familias
Este es probablemente el aspecto más importante del anuncio.
No habrá un formulario en Mi ANSES para pedir una hipoteca ni ANSES decidirá quién puede acceder.
El dinero provendrá del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), que será utilizado para constituir depósitos a plazo fijo en bancos.
Las entidades financieras recibirán así financiamiento de mayor duración y, a cambio, deberán utilizar esos recursos para otorgar créditos hipotecarios destinados a personas humanas.
El mecanismo funciona de la siguiente manera:
FGS de ANSES → coloca fondos en bancos → los bancos prestan a las familias → la hipoteca queda entre el banco y el cliente.
Por lo tanto, los requisitos finales de ingresos, edad, antecedentes crediticios y relación cuota-ingreso serán evaluados por cada entidad financiera.
Para qué se podrán utilizar los nuevos créditos
El programa no estará limitado únicamente a comprar una casa terminada.
Los fondos podrán utilizarse para:
- Comprar la primera vivienda.
- Construir una primera vivienda.
- Ampliar una propiedad.
- Realizar refacciones.
El requisito central anunciado es que el destino sea la primera vivienda del tomador.
Esto abre la posibilidad de que el esquema resulte útil no solamente para quien busca comprar una casa o departamento, sino también para determinadas familias que ya cuentan con un inmueble y necesitan financiar una obra vinculada con su vivienda.
Los bancos tendrán 90 días corridos desde que reciben los fondos para destinarlos a este tipo de préstamos.
Cuánto dinero se podrá pedir
El Gobierno estableció un techo de 150.000 UVA por crédito.
Como el valor de la UVA se actualiza continuamente, su equivalente en pesos también irá cambiando.
Durante la presentación oficial se calculó que esas 150.000 UVA representan aproximadamente US$200.000.
Sin embargo, ese es únicamente el monto máximo permitido por el programa.
No significa que cualquier solicitante pueda recibir esa cantidad.
El banco determinará cuánto puede prestar en función de:
- Los ingresos demostrables del titular o grupo familiar.
- La relación entre cuota e ingresos.
- El valor de la propiedad.
- El porcentaje del inmueble que la entidad esté dispuesta a financiar.
- La edad del solicitante.
- El historial crediticio.
- El plazo seleccionado.
Actualmente, según los datos utilizados por Economía, el crédito hipotecario promedio ronda los $114 millones, equivalentes aproximadamente a US$80.000.
Cuánto habrá que ganar para acceder
El Gobierno no estableció un sueldo mínimo único para ingresar al programa.
Eso dependerá de la hipoteca solicitada y de las condiciones que establezca cada banco.
Sin embargo, Caputo presentó un ejemplo concreto que sirve para tener una primera referencia.
El ejercicio tomó una propiedad de aproximadamente US$106.000, con un crédito cercano a US$80.000 y financiamiento a 25 años.
Con una tasa de UVA + 7%:
- La cuota inicial sería de aproximadamente $865.000.
- Para que esa cuota represente el 25% de los ingresos, serían necesarios alrededor de $3.460.000 netos mensuales por grupo familiar.
Por ejemplo, una pareja cuyos dos integrantes tuvieran ingresos netos cercanos a $1,8 millones cada uno podría alcanzar esa referencia.
Pero $3,46 millones no es un requisito general del nuevo programa. Es solamente el resultado del ejemplo utilizado por Economía para una determinada vivienda, monto y plazo.
Quien solicite menos dinero podría necesitar ingresos menores.
Qué significa que la tasa sea UVA + 7,5%
Otro punto importante es evitar interpretar el anuncio como un crédito con una tasa fija del 7,5%.
Los préstamos serán ajustables por UVA.
La Unidad de Valor Adquisitivo se actualiza a través del CER y, por lo tanto, sigue la evolución de la inflación. El saldo adeudado se expresa en UVA y su equivalente en pesos cambia con el tiempo.
Sobre esa actualización se aplica además la tasa establecida por el banco.
El Gobierno fijó un límite:
ninguna entidad que utilice estos fondos podrá cobrar más de UVA + 7,5%.
Puede cobrar menos.
De hecho, las entidades tendrán libertad para competir ofreciendo condiciones más favorables dentro de ese techo.
Esto implica que la cuota inicial puede resultar considerablemente más baja que en un crédito tradicional a tasa fija, pero tanto el capital como las cuotas en pesos pueden incrementarse a medida que aumenta la UVA.
Por qué el Gobierno utilizará fondos del FGS
Según explicó Caputo, uno de los problemas del mercado hipotecario argentino es el llamado descalce de plazos.
Una familia puede tomar una hipoteca por 15, 20, 25 o 30 años.
Los bancos, en cambio, reciben una gran parte de sus depósitos por períodos muy cortos: cuentas a la vista o plazos fijos de 30 días.
Prestar durante décadas utilizando dinero que puede retirarse en pocas semanas limita la cantidad de hipotecas que una entidad está dispuesta a ofrecer.
El nuevo esquema busca achicar ese problema colocando recursos del FGS en los bancos durante períodos considerablemente mayores.
Habrá dos alternativas:
| Plazo del depósito del FGS | Tasa mínima que deberá ofrecer el banco |
|---|---|
| 1 año | UVA + 2,5% |
| 5 años | UVA + 4,5% |
Los bancos competirán entre sí para quedarse con esos depósitos.
Cómo se repartirán los $2 billones
El Gobierno no colocará los $2 billones de una sola vez.
Se realizarán sucesivas licitaciones de $200.000 millones.
La primera está prevista para la próxima semana.
Cada banco podrá adjudicarse como máximo el 20% de los fondos disponibles en cada licitación, una condición destinada a evitar que todo el dinero quede concentrado en pocas entidades.
La primera subasta será además una prueba importante para conocer qué interés tienen los bancos en participar.
Si las entidades compiten fuertemente por los fondos, podrían incluso ofrecerle al FGS una tasa superior al mínimo establecido.
¿Ya se pueden pedir los créditos?
Todavía no.
El anuncio de este miércoles establece el mecanismo mediante el cual los bancos conseguirán el financiamiento.
El primer paso será la licitación prevista para la semana próxima.
Después deberán conocerse las entidades que obtuvieron fondos y las líneas hipotecarias que cada una pondrá a disposición de sus clientes.
Por lo tanto, por ahora no existe una inscripción general abierta ni una página de ANSES para anotarse.
Quienes estén interesados tendrán que esperar que los bancos participantes informen:
- Requisitos.
- Ingresos mínimos.
- Edad máxima.
- Porcentaje de financiación.
- Documentación necesaria.
- Plazos disponibles.
- Tasas concretas.
- Forma de solicitud.
Es muy probable que existan diferencias entre una entidad y otra.
¿Hay que tener ahorros para comprar la propiedad?
El programa no estableció como regla general que el Estado financiará el 100% del inmueble.
En el ejemplo utilizado por Caputo, el banco financiaba aproximadamente el 75% del valor de la propiedad.
Para una vivienda de US$106.000, el préstamo era cercano a US$80.000.
Eso implicaría que el comprador debería contar con aproximadamente el 25% restante, además de afrontar los gastos propios de una operación inmobiliaria.
Sin embargo, ese porcentaje fue utilizado como ejemplo y no constituye un requisito uniforme anunciado para todos los bancos. Cada entidad determinará cuánto porcentaje del inmueble estará dispuesta a financiar.
¿Usar el FGS significa sacar dinero del pago de jubilaciones?
Los recursos utilizados pertenecen al Fondo de Garantía de Sustentabilidad, administrado por ANSES, pero el mecanismo anunciado no consiste en transferir dinero desde el pago mensual de jubilaciones hacia los compradores de viviendas.
El FGS funciona como una cartera de activos e inversiones del sistema previsional.
La legislación establece que sus activos deben invertirse bajo criterios de seguridad y rentabilidad y también contempla inversiones con impacto sobre la economía real.
En este caso, el FGS no le prestará dinero directamente al comprador.
Realizará depósitos ajustados por UVA más una tasa en bancos, que serán quienes posteriormente otorguen las hipotecas y asuman el riesgo de que un cliente no pague.
Cuándo podrían empezar a aparecer las primeras líneas
El calendario comenzará a correr rápidamente.
La primera licitación de $200.000 millones está prevista para la semana que comienza el 31 de agosto.
Una vez constituidos los depósitos, los bancos tendrán hasta 90 días para aplicar los recursos al destino establecido.
Eso no significa necesariamente que habrá que esperar tres meses: las entidades que ya cuentan con líneas hipotecarias UVA podrían comenzar a utilizar el nuevo fondeo antes.
El dato que habrá que seguir ahora será qué bancos participan de la primera licitación y qué condiciones concretas ofrecen a las familias.
Recién entonces se podrá comparar cuál exige menores ingresos, cuál financia un mayor porcentaje de la vivienda y qué entidad ofrece una tasa inferior al máximo de UVA + 7,5% establecido por el Gobierno.
