La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un mecanismo legal fundamental que permite convertir una situación de hecho (la posesión de un bien) en una situación de derecho (la propiedad). Si has estado poseyendo un inmueble o un mueble por un tiempo considerable y te preguntás cómo formalizar tu titularidad, este artículo te guiará a través de los requisitos clave y, sobre todo, la cantidad de años de posesión que la ley exige.
¿Qué es la usucapión?
La usucapión es el modo de adquirir la propiedad de una cosa, sea un inmueble (casa, terreno) o un mueble (vehículo, maquinaria), mediante la posesión de la misma durante el tiempo que la ley establece. Este instituto legal persigue un doble objetivo:
- Dar certeza y seguridad jurídica a las relaciones sobre los bienes, consolidando las situaciones fácticas de larga data.
- Castigar la negligencia del dueño original que no se ocupó de su propiedad durante años.
Es una herramienta esencial para regularizar títulos, especialmente en casos donde los dueños registrales han desaparecido o la cadena de títulos está incompleta.
Los requisitos esenciales para usucapir
Para que la posesión se convierta en propiedad mediante la usucapión, la ley exige que esta cumpla con ciertos atributos ineludibles. El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) —normativa fundamental en Argentina— establece que la posesión debe ser:
- Pública: Que no se oculte. Los actos deben ser visibles para que el dueño original, y cualquier tercero, puedan advertir que estás ejerciendo la propiedad.
- Pacífica: Que no se adquiera ni se mantenga por la fuerza o violencia.
- Ininterrumpida: Que se mantenga de forma continua durante todo el plazo legal.
- A título de dueño: Este es el requisito central. Significa que tus actos sobre el bien son los propios de un propietario, como pagar los impuestos, realizar mejoras, habitar la propiedad, cercarla, etc. No sirve ser un mero tenedor (por ejemplo, un inquilino o comodatario).
Plazos de posesión: la clave de la usucapión
La pregunta principal es, sin duda, ¿cuántos años de posesión se necesitan para ser dueño legítimo? La respuesta varía según el tipo de usucapión de la que se trate: la corta o la larga.
1. Usucapión Corta (Abreviada)
Este plazo es menor porque el poseedor tiene elementos que hacen presumir su buena fe, aunque su título no sea perfecto.
| Requisito | Plazo |
| Posesión | 10 años (en inmuebles) |
| Justo Título | Sí (un acto jurídico que, aunque viciado, es apto para transmitir la propiedad) |
| Buena Fe | Sí (el poseedor cree sin dudar que es el legítimo dueño) |
En el caso de los bienes muebles registrables (como un auto o una moto), el plazo de la usucapión corta se reduce a dos años si el poseedor tiene justo título y buena fe.
2. Usucapión Larga (Veinteañal)
Es el caso más común y el que resuelve la mayoría de las situaciones fácticas donde el poseedor no tiene un título que lo respalde.
| Requisito | Plazo |
| Posesión | 20 años |
| Justo Título | No es necesario |
| Buena Fe | No es necesaria |
IMPORTANTE: Para la usucapión larga, solo se necesita probar la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño por el plazo de veinte (20) años. El CCyCN es claro: el poseedor veintenal adquiere el derecho real de dominio por el solo transcurso del tiempo, sin necesidad de justo título ni buena fe (Ver Código Civil y Comercial de la Nación).
¿Cómo pruebo los 20 años de posesión?
La usucapión no es un trámite administrativo, sino un juicio que se inicia ante la justicia (un juicio de usucapión o juicio de prescripción adquisitiva). El principal desafío es la prueba.
Tenés que demostrar los actos posesorios durante el lapso requerido. El art. 1928 del CCyCN nombra algunos de estos actos:
- El cerramiento o delimitación del inmueble.
- La construcción o refacción de edificios y obras.
- El cobro de alquileres (si has arrendado la propiedad).
- La percepción de frutos (por ejemplo, de una plantación).
- El pago de impuestos y tasas (municipal, inmobiliario, etc.). Atención: Aunque no es un requisito excluyente, el pago de impuestos es la prueba más fuerte y determinante (Ver AFIP).
Podés sumar a tu tiempo de posesión el de tu antecesor si la recibiste de él sin interrupción (esto se llama unión de posesiones).
Usucapión de Inmuebles: el proceso judicial
Para obtener el título de propiedad por usucapión de un inmueble, no alcanza con que hayan pasado los 20 años. Es indispensable que el poseedor inicie una demanda judicial.
En este proceso se debe:
- Presentar la prueba documental (recibos de impuestos, planos, boletos de compraventa).
- Ofrecer la prueba testimonial (vecinos o terceros que puedan dar fe de tus actos de dueño durante los 20 años).
- Designar un agrimensor para que realice la mensura del inmueble y el plano de posesión.
- Notificar al dueño registral (si existe) y a los posibles interesados.
Si el juez considera que los requisitos (especialmente los 20 años de posesión pública, pacífica e ininterrumpida) están debidamente probados, dictará una sentencia que te declarará dueño legítimo. Esta sentencia será el título de propiedad que deberás inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, permitiéndote disponer del bien como un dueño pleno.
