Esta guía sobre tasaciones de propiedades explica cómo se determina el precio justo de un inmueble, tomando en cuenta ubicación, características constructivas y datos objetivos del mercado, y no simples opiniones informales.
Cuando las tasaciones de propiedades se realizan con metodología profesional y conocimiento actualizado del mercado porteño, ayudan a evitar errores frecuentes: subvaluar y perder dinero, o sobrevaluar y quedar fuera de competencia.
Por qué necesitás una tasación profesional de tu inmueble
La tasación de inmuebles es clave al comprar, vender, asegurar o hipotecar una propiedad en Argentina, porque necesitás un valor preciso y actualizado para decidir con seguridad. Una valuación de viviendas profesional permite fijar un precio competitivo, definir bien la suma asegurada, calcular el monto de crédito y respaldar procesos legales.
En un mercado como el porteño, donde los inmuebles se expresan en dólares y la economía es volátil, las tasaciones deben hacerse cerca de la fecha de la operación para no quedar desactualizadas y poder negociar con solidez.
Métodos de tasación inmobiliaria utilizados en Argentina
Método comparativo de mercado
El método comparativo de mercado es uno de los enfoques más utilizados para tasar inmuebles en Argentina, basándose en la comparación del inmueble en cuestión con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma zona. Este método requiere analizar propiedades con características equivalentes en cuanto a tamaño, ubicación, estado de conservación y antigüedad.
El método de valuación por comparables es el que más utilizan las inmobiliarias, consistiendo en comparar una propiedad que queremos tasar con otras que están siendo ofertadas en el mercado, ponderando los atributos físicos (ubicación del inmueble, estado de la propiedad, luminosidad, antigüedad, funcionalidad) tanto de la propiedad a tasar como la de los inmuebles comparables.
Un tasador profesional debe considerar que no podés comparar un departamento de Caballito con uno de Palermo, ni usar como comparable una casa cuando valuás un departamento. Los comparables que deben tomarse deben estar actualmente ofrecidos en el mercado, ya que el valor de un inmueble varía según los ciclos económicos.
Método de costo de reproducción
El método del costo de reproducción se centra en calcular el valor del inmueble basado en el costo de construcción de una propiedad similar en la actualidad. Considera los costos de materiales, mano de obra, honorarios profesionales y otros gastos asociados a la construcción, aplicando luego factores de depreciación para tener en cuenta la antigüedad y el estado de la propiedad. Este método es útil cuando no hay suficientes propiedades comparables en el mercado o cuando se trata de inmuebles nuevos o en construcción.
Método de capitalización de ingresos
El método de ingresos se utiliza principalmente para tasar propiedades de inversión, como edificios comerciales o residenciales destinados al alquiler. Se basa en el potencial de ingresos que genera la propiedad y evalúa la rentabilidad esperada considerando factores como la tasa de ocupación, los alquileres promedio en la zona, los gastos operativos y los costos de mantenimiento.
Factores clave que determinan el valor de una propiedad
La cotización de inmuebles no se define por un solo elemento, sino por la interacción de múltiples variables que un tasador certificado debe evaluar con criterio profesional. Comprender estos factores te permite entender mejor el valor que recibirás en tu tasación.
Ubicación y entorno
La localización es un factor crucial en la valoración de una propiedad, ya que una casa en el centro de la ciudad probablemente valdrá más que una similar ubicada en una zona rural.
En CABA, barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta y Caballito registraron los mayores incrementos de precios, consolidándose como las más deseadas por su conectividad, infraestructura y calidad de vida, mientras que barrios como Barracas, Boedo, Parque Patricios y Mataderos mostraron un menor dinamismo.
Estado y características constructivas
Los tasadores observan con esmero las características de lo construido: la antigüedad, tipo de edificación, ubicación dentro del edificio, amenities, cocheras, ambientes, cantidad de baños, y los detalles y calidad constructivas. Prestan especial atención a baños y cocinas, que es donde se pueden ocultar detalles más costosos de reparar.
Documentación y situación legal
No tendrá el mismo precio una propiedad lista para escriturar que otra con problemas que pueden disminuir el valor en caso de que exijan largo plazo de resolución, como cuando hay que regularizar los planos debido a ampliaciones en metros cuadrados que modifican el estado parcelario.
Cómo tasar una casa: el proceso paso a paso
Análisis preliminar del mercado
Se individualizan las características básicas de la propiedad como el tipo, cantidad de ambientes y ubicación, teniendo en cuenta también variables secundarias como refacciones y calidad de los materiales. Luego se identifican propiedades similares y se calcula el valor del m2, siendo este paso uno de los más críticos, puesto que esa comparación permitirá establecer un precio competitivo del inmueble.
Inspección física del inmueble
Para realizar una tasación, el profesional matriculado debe visitar la propiedad y evaluar todos los factores mencionados anteriormente, elaborando a partir de esa evaluación un informe detallado que incluirá el valor de la propiedad. Durante esta visita se evalúan aspectos estructurales, estado de conservación, instalaciones y detalles que impactan en el valor.
Evaluación de factores externos
Más allá del inmueble en sí, se consideran elementos del contexto. Las valuaciones, además del inmueble particular, consideran aspectos del contexto como la existencia de parques o plazas cercanas, áreas comerciales, colegios y buenos accesos a transporte público.
Elaboración del informe de tasación
La parte más importante del informe es donde se establece un valor determinado para el bien que se realiza la tasación, expresándose en moneda nacional y referido a una fecha específica tomando en cuenta las condiciones y superficie de la propiedad, así como de la zona que le rodea.
Quién puede realizar tasaciones: profesionales habilitados
En Argentina, las tasaciones de propiedades deben ser realizadas por profesionales habilitados y matriculados en los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos de cada provincia, lo que garantiza una evaluación objetiva y con validez oficial.
Suelen intervenir martilleros públicos, arquitectos, ingenieros y, en ciertos casos, jueces, especialmente cuando se trata de tasaciones con fines hipotecarios o judiciales, donde los requisitos son más estrictos.
Para ejercer como tasador es necesario cumplir requisitos formales y contar con formación específica en áreas como arquitectura, ingeniería civil, administración de propiedades o finanzas, además de cursos y especializaciones en tasación inmobiliaria.
Es clave distinguir entre una valuación informal realizada por una inmobiliaria y una tasación oficial; muchas inmobiliarias incluyen la tasación comercial dentro de su servicio de asesoría, aportando valor agregado al acompañar al cliente en la definición del precio adecuado.
Las tasaciones de propiedades son mucho más que un simple número: son la herramienta que te permite decidir con criterio en uno de los momentos financieros más importantes de tu vida.
En un contexto donde el precio del metro cuadrado en CABA se mide en miles de dólares y cambia mes a mes, lo realmente clave no es la cifra del día, sino contar con una valuación profesional, objetiva y actualizada que ponga tu inmueble en el rango correcto de mercado.
