Si sos inquilino o propietario en Argentina, saber cómo calcular el aumento del alquiler es una necesidad constante y, muchas veces, un desafío por los cambios normativos recientes. El mercado de alquileres está en constante movimiento y las reglas de juego dependen, principalmente, de cuándo se firmó tu contrato.
Hoy, conviven al menos tres escenarios para determinar la actualización de un alquiler. Entender a cuál te corresponde te permitirá hacer un cálculo preciso.
1. Contratos firmados hasta el 17 de octubre de 2023 (Ley 27.551, con o sin la reforma 27.737)
Si tu contrato se firmó bajo la vigencia de la Ley de Alquileres de 2020 (Ley 27.551) o su modificación de octubre de 2023 (Ley 27.737), las reglas de actualización siguen siendo las pactadas, generalmente:
Ajuste anual obligatorio por el ICL (Índice de Contratos de Locación)
Este índice es la referencia que debés usar si tu contrato es previo a la derogación de la ley (Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023). El ICL lo publica mensualmente el Banco Central de la República Argentina (BCRA) y combina, en partes iguales:
- IPC (Índice de Precios al Consumidor): Mide la evolución de la inflación.
- RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables): Mide la evolución de los salarios formales.
¿Cómo lo calculás?
Tenés que aplicar una fórmula sencilla, pero para eso necesitás conseguir dos valores del ICL en la web del BCRA (o usando alguna de las calculadoras online disponibles, que simplifican mucho el proceso):
- ICL Inicial (ICLi): El valor del ICL para el día de inicio de tu contrato (o del último ajuste, si ya pasó un año).
- ICL Actual (ICLa): El valor del ICL para la fecha en la que corresponde el aumento (exactamente un año después de la fecha inicial o del último ajuste).
Fórmula del nuevo valor:
Nuevo Alquiler=(Alquiler Actual)×ICLiICLa
Ejemplo práctico para una actualización anual:
| Dato | Valor |
| Alquiler que pagabas | $300.000 |
| Fecha de inicio del contrato (o último ajuste) | 1 de octubre de 2024 |
| ICL del 1 de octubre de 2024 | 19,12 |
| Fecha de actualización | 1 de octubre de 2025 |
| ICL del 1 de octubre de 2025 | 27,84 |
Cálculo:
Nuevo Alquiler=$300.000×19,1227,84≈$300.000×1,456
Nuevo Alquiler≈$436.800
(El aumento porcentual en este ejemplo sería del 45,6%).
2. Contratos firmados entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023 (Ley 27.737)
Para los contratos firmados en este breve período, la ley preveía un ajuste:
Ajuste semestral por el Coeficiente Casa Propia
Esta actualización es cada seis meses y utiliza el Coeficiente Casa Propia, un índice diseñado para los créditos hipotecarios y que, a diferencia del ICL, no considera el RIPTE, sino que tiene un tope que no puede superar la variación salarial (CVS).
Si tu contrato se rige por esta ley, el cálculo es semestral y requiere consultar los valores oficiales de este Coeficiente.
3. Contratos firmados a partir del 30 de diciembre de 2023 (DNU 70/2023)
Con la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, la situación para los nuevos contratos y sus renovaciones cambió drásticamente.
Plena libertad de partes para pactar
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 eliminó las regulaciones sobre la duración mínima y, fundamentalmente, sobre la forma de actualizar el precio. Las partes son libres de:
- Elegir la periodicidad de los aumentos: Podés pactar que sean trimestrales, cuatrimestrales, semestrales o anuales.
- Elegir el índice de ajuste: Podés usar cualquier índice de ajuste que sea público o privado, y que corresponda a la moneda de pago pactada. Los más comunes que se están utilizando son:
- IPC (Índice de Precios al Consumidor): El índice de inflación oficial.
- CÁC (Costo de la Construcción): Indicador de la Cámara Argentina de la Construcción.
- ICL (Índice de Contratos de Locación): A pesar de ya no ser obligatorio, muchas partes lo eligen por su fácil consulta.
- UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).
¿Cómo calcular el aumento con el IPC?
Si en tu contrato, por ejemplo, pactaste un ajuste trimestral por el IPC, la forma correcta de calcularlo es por inflación acumulada (no por simple suma de porcentajes mensuales).
- Paso 1: Identificá los meses de inflación que tenés que considerar (por ejemplo, si actualizás en enero, debés sumar la inflación de octubre, noviembre y diciembre).
- Paso 2: Obtené los porcentajes de inflación (IPC) de cada mes del INDEC.
- Paso 3: Multiplicá el valor actual del alquiler por la variación acumulada del índice.
Fórmula de ajuste trimestral con IPC (Acumulación):
Nuevo Alquiler=(Alquiler Actual)×(1+IPCMes 1)×(1+IPCMes 2)×(1+IPCMes 3)
Ejemplo práctico para una actualización trimestral con IPC (valores hipotéticos):
| Período de ajuste | Inflación (IPC) | Multiplicador |
| Mes 1 | 6,0% | 1,06 |
| Mes 2 | 4,0% | 1,04 |
| Mes 3 | 3,0% | 1,03 |
Cálculo (tomando el alquiler del primer ejemplo, $300.000):
Nuevo Alquiler=($300.000)×1,06×1,04×1,03≈$340.368
Recordá que en este esquema tenés que revisar y aplicar la fórmula que específicamente indica tu contrato para evitar confusiones y reclamos. Si el contrato usa el IPC, debe establecer claramente cómo se aplica la variación.
En resumen, antes de calcular el aumento del alquiler, consultá la fecha de firma y la cláusula de actualización de tu contrato. Ahí tenés la clave para hacer la cuenta de manera correcta y saber cuánto te toca pagar en el próximo período. Si tenés dudas, siempre es aconsejable consultar con un profesional inmobiliario o una asociación de inquilinos.
