La derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/2023 transformó por completo el mercado inmobiliario en Argentina. Atrás quedaron los tiempos de condiciones rígidas y centralizadas: hoy rige la libertad contractual, permitiendo que inquilinos y propietarios acuerden plazos, monedas de pago y esquemas de actualización. Sin embargo, este nuevo escenario genera dudas sobre qué derechos conservan los inquilinos al finalizar un contrato y cómo evitar abusos en las nuevas rondas de negociaciones.
Libertad de Pacto: El Nuevo Paradigma sin Aumentos Fijos
El cambio más notorio en los nuevos acuerdos habitacionales es la eliminación de la regla única de ajustes. El aumento anual obligatorio dejó de existir, abriendo paso a negociaciones completamente personalizadas. En la práctica, esto significa que el índice aplicable (como el IPC o el ICL), la periodicidad de las subas (que pueden ser mensuales, trimestrales o semestrales) y la moneda del contrato dependen exclusivamente de lo que firmen ambas partes en el documento.
Especialistas del sector inmobiliario advierten que, si bien esta flexibilización reactivó la oferta de propiedades que estaban vacías, en zonas de alta demanda el propietario suele tener mayor poder de negociación para imponer condiciones más estrictas. Por este motivo, es vital que todo pacto quede detallado por escrito en cláusulas claras, evitando los siempre riesgosos acuerdos de palabra que derivan en conflictos legales a futuro.
Además, se observa una fuerte tendencia a pactar en divisas, no solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sino también en el interior de la Provincia de Buenos Aires. Los alquileres en dólares exigen al locatario asumir el riesgo directo de una devaluación, por lo que es imprescindible evaluar la verdadera capacidad de pago a largo plazo antes de comprometerse. Asimismo, los esquemas de ajuste bimestral por inflación pasaron a ser casi una norma del mercado, requiriendo una planificación financiera mensual mucho más estricta por parte del inquilino.
Derechos Habitacionales: ¿Es Legal un Desalojo Inmediato?
Una inquietud recurrente tras la caída de la normativa anterior es qué sucede verdaderamente cuando vence el plazo acordado. El vencimiento de un contrato no implica, bajo ningún punto de vista, que el inquilino deba abandonar la vivienda de manera automática o de un día para el otro. La ley actual y el Código Civil y Comercial mantienen mecanismos legales de protección ineludibles: el propietario no puede exigir la salida inmediata, cambiar cerraduras, cortar los servicios ni retirar las pertenencias a la fuerza.
En caso de que no exista voluntad de renovar el alquiler por parte del locador, este tiene la obligación de notificar formalmente su decisión. Si el ocupante no restituye el inmueble, el dueño está obligado a iniciar un proceso de desalojo judicial formal, respetando estrictamente los plazos y tiempos procesales previstos por la Justicia civil. Esto garantiza que no existan salidas violentas o acciones de hecho que vulneren la seguridad de las personas.
Es importante destacar que, si ninguna de las partes manifiesta su intención de dar por finalizado el vínculo de manera fehaciente, los contratos pueden continuar bajo las mismas condiciones acordadas previamente de forma tácita. Sin embargo, los expertos recomiendan siempre redactar un nuevo contrato o una prórroga, para aportar mayor previsibilidad jurídica ante posibles vaivenes en la economía nacional.
Comparativa: El Mercado Antes y Después del DNU
Para comprender la magnitud de esta transformación en el acceso a la vivienda, resulta muy útil visualizar los contrastes entre el esquema derogado y el sistema de libre acuerdo vigente hoy en día.
| Condiciones del Contrato | Con la Ley 27.551 Derogada | Con el DNU 70/2023 Vigente |
|---|---|---|
| Plazo legal de duración | Mínimo obligatorio de 3 años. | Libre acuerdo (frecuentemente 1 o 2 años). |
| Actualización de montos | Obligatoria anual bajo el índice ICL. | Libre pacto (IPC, ICL y frecuencia a elección). |
| Moneda exigida para el pago | Exclusivamente en Pesos Argentinos. | Se permite acordar el pago en Dólares u otras monedas. |
| Resolución anticipada | Condiciones y multas fijadas por la normativa. | Se negocia y pacta libremente en las cláusulas. |
Puntos Críticos a Revisar Antes de Firmar un Nuevo Acuerdo
Frente a este paradigma de absoluta libertad contractual, es indispensable tomar precauciones adicionales antes de estampar la firma en el papel. A continuación, las recomendaciones más prácticas para proteger los intereses durante la negociación:
- Verificar exhaustivamente el índice de ajuste: Analizar matemáticamente si conviene atar las cuotas a la inflación general del INDEC (IPC) o a la evolución de los salarios.
- Detallar las responsabilidades de mantenimiento: Dejar asentado de forma explícita quién se hace cargo de los arreglos estructurales del inmueble y quién de los deterioros por el uso cotidiano.
- Exigir claridad total en las expensas: Diferenciar claramente en el contrato cuáles son ordinarias (a cargo del inquilino) y cuáles son extraordinarias (a cargo exclusivo del dueño).
- Conservar toda comunicación formal: Guardar copias físicas o digitales de intimaciones, comprobantes de transferencia y avisos de rescisión para evitar complicaciones.
En conclusión, el nuevo escenario exige un nivel superior de atención y, en muchos casos, asesoramiento profesional al momento de alquilar. Entender al detalle lo que se está aceptando es la única herramienta verdaderamente efectiva para asegurar estabilidad habitacional y una convivencia libre de sorpresas legales.
