La transmisión de una vivienda dentro de una familia suele ser una de las decisiones patrimoniales más sensibles. Más allá del valor económico, entran en juego vínculos personales, previsión a futuro y la necesidad de evitar conflictos que puedan surgir con el paso del tiempo. En ese contexto, la donación de una casa en vida volvió a posicionarse como una alternativa cada vez más elegida en Argentina, impulsada por cambios legales que le dieron mayor seguridad y previsibilidad.
Donar una casa en vida: por qué volvió a ganar protagonismo
La figura de la donación de inmuebles recuperó terreno tras la consolidación del régimen establecido en el Código Civil y Comercial. Durante años, este tipo de actos generó desconfianza en el mercado inmobiliario, especialmente por las dificultades que podían surgir ante una venta posterior o la solicitud de un crédito hipotecario.
Hoy, ese escenario cambió. Las donaciones dejaron de ser un título “observable”, lo que significa que un inmueble donado puede venderse o hipotecarse sin trabas legales, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la Provincia.
Este nuevo marco convirtió a la donación en una herramienta concreta para quienes buscan ordenar su patrimonio, anticiparse a una sucesión y brindar certezas a sus herederos.
Quiénes pueden donar y quiénes pueden recibir una vivienda
Desde el punto de vista legal, puede donar cualquier persona mayor de edad con capacidad para disponer de sus bienes. En cuanto a los beneficiarios, el abanico es amplio y no se limita al grupo familiar directo.
Pueden recibir una donación:
- Hijos e hijas
- Nietos y otros familiares
- Personas sin vínculo familiar
- Asociaciones civiles, fundaciones u otras personas jurídicas
En el caso de menores de edad, la donación es aceptada por sus representantes legales, siempre priorizando el interés del niño o adolescente. Esta amplitud permite que la donación se utilice tanto para la planificación familiar como para fines solidarios o institucionales.
Donación o sucesión: diferencias clave a tener en cuenta
Uno de los principales motivos para donar una casa en vida es evitar una sucesión tradicional, que suele implicar mayores costos, plazos extensos y, en algunos casos, conflictos entre herederos.
La donación resulta especialmente conveniente cuando existe acuerdo entre quien dona y quienes reciben el inmueble. Entre sus principales ventajas se destacan:
- Permite ordenar el patrimonio en vida
- Define con claridad qué recibe cada heredero
- Reduce tiempos y costos judiciales
- Limita la sucesión futura solo a los bienes no donados
Además, es frecuente que la escritura incluya la reserva de usufructo, una cláusula que permite al donante seguir viviendo o utilizando la propiedad durante toda su vida, sin perder protección legal ni control sobre el bien.
Qué documentación se necesita para donar una casa en CABA
En la Ciudad de Buenos Aires, el trámite requiere la presentación de documentación básica tanto del inmueble como de las partes involucradas.
Entre los principales requisitos se encuentran:
- Título de propiedad
- DNI de donante y donatario
- Datos de estado civil
- Certificados del Registro de la Propiedad
- Certificados catastrales
- Asentimiento del cónyuge o conviviente, si corresponde
Más allá de los papeles, el asesoramiento notarial previo es clave. El escribano analiza la situación familiar completa, verifica si hubo donaciones anteriores y evalúa el impacto sobre la porción legítima de los herederos, con el objetivo de evitar conflictos futuros.
Costos y tiempos del trámite en la Ciudad de Buenos Aires
En términos generales, donar una vivienda resulta más económico que iniciar una sucesión. En CABA, la donación no paga impuestos específicos y los costos se concentran en honorarios notariales y gastos registrales.
Los honorarios del escribano se calculan según el arancel del Colegio de Escribanos y suelen rondar el 2% del valor del acto, tomando como referencia el valor más alto entre el precio asignado, el valor fiscal o el valor real del inmueble.
El trámite puede completarse en 15 a 20 días, más el tiempo que demande la inscripción en el Registro. Desde la firma de la escritura, el donatario ya figura como propietario.
Qué cambia en la Provincia de Buenos Aires
Desde el punto de vista legal, el régimen de donaciones es el mismo en todo el país. Sin embargo, la principal diferencia aparece en el plano impositivo.
En la Provincia de Buenos Aires rige el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), que no existe en CABA. Este tributo se aplica tanto a donaciones como a sucesiones y contempla:
- Un mínimo no imponible por donatario
- Una alícuota progresiva que comienza en el 4% sobre el excedente
- La obligación de liquidarlo para futuras operaciones sobre el inmueble
Este aspecto vuelve clave la planificación previa, especialmente cuando se trata de donaciones a más de un beneficiario.
Documentación, gastos y plazos en territorio bonaerense
Para donar una vivienda en la Provincia se exige una documentación similar a la de una compraventa.
Entre los principales requisitos figuran:
- Título de propiedad
- Certificado de dominio
- Certificado de inhibición
- Certificado catastral
- Estados de deuda de impuestos provinciales y municipales
Los plazos suelen ser más extensos que en la Ciudad. Según el tipo de trámite elegido, una donación puede demorar entre 30 y 60 días, aunque la solicitud de certificados urgentes permite acortar esos tiempos.
Cláusulas y aspectos clave que pueden incluirse en la escritura
La donación de una vivienda no es un acto rígido. La escritura puede incorporar distintas cláusulas que permiten adaptar la operación a la realidad de cada familia.
Entre los puntos más relevantes se destacan:
- Reserva de usufructo a favor del donante
- Derecho de reversión ante determinadas situaciones
- Cargos o condiciones expresas
- Definición de si la donación se imputa o no como adelanto de herencia
- Análisis de familias ensambladas y herederos con derechos futuros
- Expresión clara de la voluntad del donante
Desde la reforma del Código Civil y Comercial, los inmuebles donados circulan en el mercado sin observaciones, lo que consolidó esta herramienta como una opción segura y vigente dentro de la planificación patrimonial.
