Cada vez más bancos están reintroduciendo los nuevos créditos hipotecarios que se ajustan por inflación, una propuesta muy esperada por la clase media para la compra de vivienda. Estos créditos, que ajustan las cuotas según la evolución de los precios, vuelven a estar disponibles en varias entidades bancarias, tanto públicas como privadas.
¿Cómo impacta la inflación en los créditos hipotecarios?
El reciente descenso en la inflación ha generado expectativas positivas tanto en el Gobierno como entre los analistas, quienes confían en que esta tendencia continuará. Sin embargo, los posibles tomadores de estos créditos recuerdan las dificultades que enfrentaron durante el auge de los préstamos hipotecarios UVA en 2017. La principal preocupación es: ¿Qué pasa si la inflación aumenta más que los salarios?
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Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de Empiria, aclara que lo crucial es el salario real. “Si la inflación sube, las cuotas suben. Lo que importa es el salario real, no tanto la inflación. Si los precios suben 30%, pero los salarios aumentan 35%, no hay problema”, afirmó.
Opciones de extensión de plazo para mitigar aumentos
Todos los bancos deben ofrecer al cliente la opción de extender el plazo del préstamo en hasta un 25% del original, si la cuota ajustada por inflación sube 10 puntos por encima de lo que hubiera subido aplicando la actualización por el coeficiente de variación salarial. Aunque esta cláusula es obligatoria, González Rouco señala que no se utiliza en la práctica porque no resulta conveniente: “No lo usa nadie porque permite extender el plazo, por ejemplo, de 30 a 37 años, pero la cuota baja muy poquito y en pocos meses vuelve al mismo punto inicial”.
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El “seguro” del hipotecario UVA del Banco Nación
Entre los bancos que han reintroducido los préstamos hipotecarios UVA se encuentran Banco Nación, Ciudad, Banco de Córdoba y Banco de Corrientes en el sector público. En el sector privado, Hipotecario, ICBC, Santander, Macro, Supervielle y BBVA también han vuelto a ofrecer estos créditos.
El Banco Nación ha implementado una medida específica para reducir el miedo a los aumentos desmedidos de la cuota. Los clientes que reciban sus haberes en esta entidad pueden limitar la cuota aplicando al préstamo un ajuste a través del coeficiente de variación salarial por un costo adicional del 1,5% anual. La diferencia entre el ajuste UVA y el tope salarial se pagará al final del crédito, mediante un plazo más largo de devolución o convirtiéndolo en una línea personal.
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Daniel Tillard, presidente del Banco Nación, explicó: “Estas diferencias se trasladarán al final del préstamo una vez finalizado el programa, tanto a través de un préstamo personal o mediante la extensión de la hipoteca. Recién a los 180 días se podrá ejercitar el uso de esta opción”.
Opiniones y propuestas alternativas
González Rouco cree que el diagnóstico del Banco Nación es correcto, pero la solución aplicada no es la ideal. “No me termina de cerrar la idea porque ofrecen ponerle un tope al aumento a cambio de dos cosas: lo que no se paga hoy, se paga al final; y tiene un costo equivalente al 1,5% del saldo, que se traduce en 1,5 puntos de tasa. Entonces, el crédito pasa de tener una tasa de 4,5% a una de 6%. Eso significa que la cuota, desde el principio, aumenta 20%. Me parece muy caro”, consideró.
En cambio, el economista sugiere la creación de un fondo compensador a nivel de todo el sistema bancario. “Eso permite que las cuotas ajusten por salarios y los bancos cobren ajustado por inflación. Eso es posible gracias a un fondo que captura y paga las diferencias. Aparte, habría como un pago aparte de 1,5% de la cuota, no de tasa. Es decir, estamos comparando un aumento de 1,5% de la cuota versus un 20%”, explicó. Sin embargo, esta solución debería partir de una iniciativa del Banco Central como regulador, ya que es difícil que los bancos la implementen por sí mismos.
